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郴州市房地产市场月报(2017年12月)

楼盘动态2018-01-03 16:08:46来源:百房网19579次点击0人评论
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摘要:郴州市房地产市场月报(2017年12月) 微信图片_20180103161621.jpg 引言 2017年中国经济继续保持稳中向好发展态势,经济运行保持在合理区间,就业物价总体稳定,经济结构不断优化,质量效益持续提升。对于房地产行业来说,今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,很多城市的房价已经开始下降,房地产市场热度减弱,然而郴州市的房价却稳中有升,销售依然火爆,到了2018年郴州市房地产又会如何发展? 一、宏观政策 【2017年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况解读】 供应:房地产投资增速收窄 2017年1至11月,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1至10月回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%,较1-10月上涨0.1个百分点。 需求:商品房销售面积增速持续回落,销售额增速小幅提高 2017年1-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长5.4%,办公楼销售面积增长26.7%,商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高0.1个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额增长19.4%,商业营业用房销售额增长26.2%。 百房观点: 今年是楼市调控政策相当紧的一年,在此宏观背景下,1-11月全国房地产开发投资的增速已经创下今年的低点。销售方面,商品房的销售面积增速同比已经连续四个月下降,销售额增速基本持平,商品房市场降温效果明显。住宅市场的热度下降,办公楼和商业营业市场的市场有所升温,办公楼和商业营业用房的销售额和销售面积同比增长了近两成。 【中央经济工作会议:房地产调控不放松 未来租购并举】 中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。会议要求“促进形成金融和房地产的良性循环”,并在加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度的同时,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。明年专业化、机构化的“长期租赁住房市场”料获前所未有的支持,房地产市场长效机制亦将获实质性推进,且监管部门会透过“严监管”,阻断消费贷资金流入楼市。 百房观点: 住房问题一直是民生热点问题。今年以来,中央陆续出台一系列的房地产政策,楼市调控持续收紧,此次中央经济工作会议定调了2018年的房地产发展举措,可以看出,房地产的调控在未来的时间内将不会放松。 【住建部:明年楼市实行差别化调控 满足首套刚需】 12月23日住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作,深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时加大房地产市场秩序规范整顿力度,始终保持高压严查态势。加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。 百房观点: 住建部的工作会议对于需要首套购房的需求者来说,是利好的消息。在深化住房制度改革的大环境下,明年房地产表现会平稳,更加有序的发展。同时,随着三四线城市去库存化的深入推进,明年部分三四线城市的调控政策有望调整甚至放松,也是对地方政府的调控能力水平的进一步考验。 【碧桂园进入长租公寓市场 3年拟建100万套】 12月20日,碧桂园正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,计划在3年内建设100万套长租公寓。据了解,碧桂园的第一个长租公寓项目位于上海市,400套公寓将在2018年元旦前面世。随后,深圳、广州、北京以及武汉、厦门等城市的“BIG+碧家国际社区”项目将陆续开放或推进。 百房观点: 中央经济工作会议把“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为推动高质量发展的一项重点工作,碧桂园进入长租公寓市场,很好的契合了中央经济工作的重点,从市场、投资、政策、社会等方面来看,租赁市场十分看好。在目前房价过高的情况下,租房是很多年轻人的选择,而碧桂园将自身的品质、速度、成本等优势发挥出来,打造全产业链的服务方式,碧桂园长租公寓将有很大的发展。 【长沙楼市出台新规:限价商品住房平均利润率6%至8%】 为确保广大市民买得到房,买得起房,长沙推出限价商品住房。为进一步加强限价商品住房价格管理,维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展,《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称《办法》)近日经市政府同意并印发。根据《办法》,房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,限价商品住房的平均利润率为6-8%。凡违反国家明码标价等相关规定的,由市价格主管部门予以严肃查处。 百房观点: 今年来,长沙市限购限贷升级,并且出台了限售措施。此次出台限价商品住房的平均利润率,能够使商品房价趋于合理,同时,也很好的打击了随意哄抬房价的现象,兼顾国家、企业、消费者三方面利益,很好的维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展。 【深圳上线住房租赁交易服务平台 银行之后互联网巨头入局】 12月18日,深圳市住房和建设局与腾讯公司举行发布会,宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动,双方把交易、服务、监管三大租赁环节全面接入腾讯云,同时将公共租赁住房、人才安居房、品牌公寓、个人出租等全部利发国际逐渐纳入平台管理,实现供求信息发布、交易撮合、在线备案、配套公共服务、智能化监管等功能的整合,推动城市租赁市场的发展。腾讯表示,在交易方面,租赁平台将通过数字技术的创新运用,实现房东、租客、中介经纪、租赁企业、利发国际等相关信息的云端存档与验证,有效地解决租赁过程中出现的假利发国际、假合同和假身份等问题。除了腾讯,阿里巴巴也通过线上租房平台,通过芝麻信用推广信用租房,介入住房租赁交易市场。 百房观点: 深圳住房租赁交易服务平台的正式启动,有利于推动深圳市房地产行业信息化发展,给购房需求者带来更加专业的信息服务,同时智能化的流程能使互联网与房地产开发商实现互利共赢、合作发展。 二、土地市场 微信图片_20180103162325.jpg 12月共有7宗土地供应,其中有五宗工业用地出让,两宗商住用地出让。 在12月有5宗工业用地成交,2宗商住用地成交,相较前段时间成交数量和成交面积大幅增加,郴州市土地拍卖市场进入了暖冬。 3.jpg 2017年12月商业、住宅用地成交信息: 微信图片_20180103162503.jpg
宗地位于骆仙板块,周围有骆仙西路和寒溪路,交通较为便利,临近恒大华府与西子山庄,东靠郴州市南岭植物园,项目附近配套有四十二完小、寒溪小学、五雅中学等学校。 为商住用地,容积率≤3.0,建筑密度≤23%,绿地率≥35%,建筑总面积9.2万方。 由郴州北湖碧桂园房地产开发有限公司以46832万元竞得,楼面价1700元/平米;“北湖骆仙铺片区新城”总投资额约60亿元,占地面积500亩,区域内建设内容包含写字楼、城市展示馆、会议中心及休闲公园、住宅等;碧桂园骆仙铺项目这一“超级巨人”入市,总投资80亿,凭借着其企业实力和品牌效益将成为郴州楼市接下来的“重头戏”。预计碧桂园这次会以“拎包入住的带利发国际居家体验”提升郴州楼市的豪宅标准,价格应该会在7000元/㎡以上。 23.jpg
该地块由金贵银业拍下,位于周边高新区白露塘镇,位于主干道郴州大道边上,距离金贵银业公司不远,周边有白露塘镇政府、酒店、各大企业工厂以及白露塘菜场等,配套齐全。 三、新房市场 222.jpg 郴州市12月商品住宅成交2036套,21.9万方,相比11月成交套数和成交面积均有所下降。 blob.png 2017年12月郴州市城区(住宅)成交面积与成交套数环比11月均有所下降,陈成交面积环比下降11.2%,成交套数环比下降7.0%。成交方面,成交均价环比11月上涨了1.2%,而成交总金额环比下降了10.9%。 郴州市城区12月份销售标杆楼盘TOP-20(套数) 微信图片_20180103162833.jpg 百房观点: 据统计,从郴州城区12月销售标杆楼盘TOP排行榜来看,东田金湾、翠江锦苑、万宝国际城、五岭国际、亿力国际广场排名前五位。排名首位的东田金湾在10月开盘,12月9日在营销中心进行H12栋的集中网签,共176套。排名次席的翠江锦苑由于郴州棉坊厂的内部团购成交140套,成交均价仅有2374元/平米,价格比市场价低很多。第三和第四位的万宝国际城和五岭国际分别销售134套和108套,位于五岭板块,是郴州市发达的中心城区,周围学校、商业、银行、医院众多,配套十分齐全,具有地段优势,是很多人的置业的首选。 郴州市城区各板块成交情况(201712)(住宅) 微信图片_20180103162958.jpg 微信图片_20180103163016.jpg 百房观点: 从12月各板块成交情况来看,成交套数和成交面积大的依旧是五岭板块,分别占比24%和23%。其次是城东板块,成交套数占比20%,成交面积占比22%,随着城东片区的周边配套越来越完善,入住率不断提高,越来越多郴州市民把城东板块作为居住首选地段。 各板块成交面积对比(201712) 333.jpg 百房观点: 从各板块的成交面积来看,城西高铁板块、东塔板块和骆仙板块的成交面积上涨幅度较大,分别上涨了123%、81%和67%,其中,美高梅广场的成交面积为8866平米,占比城西高铁板块的60%,骆仙板块的翠江锦苑成交1.7万平米,面积占比骆仙板块的74%。而梨树山板块、龙泉板块、南塔板块、苏仙板块、五岭板块、下湄桥板块和北湖板块的成交面积则有着不同程度的下降。 各板块成交均价对比(201712) 356.jpg 百房观点: 2017年12月郴州房地产市场成交均价为4879元/平米,较11月均价4822元/平米上涨了1.18%,上涨幅度不大。2017年12月苏仙板块的成交均价超过了6000元/平米,超过5000元/平米的有爱莲湖板块、梨树山板块、龙泉板块、南塔板块和五岭板块。本月值得关注的是苏仙板块骆仙板块,苏仙板块本月去化套数仅有16套,成交均价环比上涨52.4%,骆仙板块的成交主力翠江锦苑的成交均价仅有2374元/平米,大大拉低了骆仙板块的成交均价,环比11月下降了36.1%。而本月仅有骆仙板块、下湄桥板块和北湖板块成交均价相比11月下降,其余板块有着不同程度的上涨。 郴州市2017年12月产品去化结构表 652.jpg 从2017年12月去化结构表来看,100(含)-125平米的刚需三房成交651套,7.58万m²,分别占比32.0%和34.6%,环比上月有较大幅的下降。 其次为125(含)-144平米的大房户型,成交531套,7.06万m²。值得一提的是60平米以下的公寓小户型12月成交317套,1.43万m²,主要集中在万宝国际城、欢乐海岸、鑫沙苑住宅小区和亿力国际广场,上涨幅度明显,小户型具有总价低,购房纳税低,物业费低的优势,并且有利发国际方便、过渡性强的特点,成为更多郴州人投资理财的利器和首套购房的选择。 郴州商业地产表现情况(201712) 987.jpg 百房观点: 2017年12月商业成交面积约14032平方米,环比11月下降了38.1%,“金九银十”过后的暖流已褪去,商业地产市场的热度有所减弱。其中90(含)平米以上产品成交面积暴跌,去化面积环比11月减少了将近10000平方米,40平米以下的产品成交量也下降了大约1500平米。从商业产品去化套数来看,12月去化套数***多的为40平米以下产品,总去化套数为126套,依然是投资者的商铺投资首选,其中去化主力为亿力国际广场、欢乐海岸和万宝国际城。 郴州各板块商业成交情况(201712) 22222.jpg 66666.jpg 百房观点: 从图表上来看,12月商业成交总套数为280套,环比11月下降13.8%,其中成交套数和成交面积***多的为爱莲湖板块,成交套数113套,成交面积5916平米,成交来自欢乐海岸和悦湖山两个项目。 成交套数第二的为龙泉板块,去化48套,大多数是维多利亚商业中心的15平米以下的小利发国际,成交面积只有860平米,维多利亚商业中心自开业后通过举办文艺汇演、街舞大赛、海鸣威摇滚之夜、中国有嘻哈见面会等活动,大大增加了客流量和关注度,让投资客户看到了维多利亚中心的发展潜力,促进了成交。 成交面积第二的则是梨树山板块,成交面积2113平米,全部来自湘南大市场,湘南大市场于本月9号开业,是现代化大湘南商贸集群,其独特的发展潜力受到了投资者的青睐。 四、热点项目 blob.png 1.现场情况:11月启动认筹,12月16日在雄森酒店签到选房; 2.产品情况:2019年底交房,主要推出纯板式新品华宅,南北通透,全明设计,共计270套,32层; 3.推售情况:开盘当天劲销80%,销售1.6亿,三天售罄。 blob.png 1、现场情况:11月启动全城诚意登记,12月16日在销售中心选房; 2、产品情况:2019年底交房,户型方正,空间使用率高,良好采光,共计93套,31层; 3、推售情况:开盘当天去化90%。 百房观点: 项目位于郴州市城东板块,是未来郴州市发展的中心地带。在开盘前提前一个月进行认筹诚意登记,到场选房人流众多,造成了一种紧张感,并给客户准备了很多贴心的服务,从而促进了成交。此外,该项目后期为国内知名品牌奥园地产开发,奥园地产落子郴州,将其***业务以及生态、健康、运动的造城理念带入郴州,值得期待。 blob.png 百房观点: 万宝国际城12月去化套数134套,去化面积1.7万平方米,以单间和三房为主,万宝国际城位于位于郴州市城区中心五岭广场附近,东邻市第一人民医院南院,西接市国土资源局,周围配套十分完善,是***式的城市商住综合体,是很多人的投资商铺和居住的首选。 总结 展望 1. 今年是房地产行业动荡不安的一年,楼市长短期调控齐发,“限购、限售、限贷、限价、限商”五限齐出。同时,中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议先继在本月召开,中央经济工作会议定调了房地产市场未来发展方向,房地产调控未来的时间内将继续收紧。而住建部对2018年工作任务做出部署,住房制度改革将进一步推进。在中央的工作部署下的大背景下,郴州市房地产开发商该如何调整发展策略,而未来郴州市会不会加入到楼市调控的大队伍中来,值得期待。 2、12月土地市场进入了暖冬,相较前几个月土地出让的数量和面积激增。今年郴州市委、市政府把棚户区改造确定为2017年十大重点攻坚工作之一,郴州市棚户区改造任务取得圆满成功,推进了郴州市房地产市场的去库存。随着未来棚户区改造的持续深入推进,未来由棚户区改造带来的购房需求将对郴州市房地产市场的去库存带来新的客户。 3、成交上,12月的销售成绩相比11月有所下降,“金九银十”的热度已基本褪去。同时,本月的房价有所上涨,均价达到4879元/平米,是今年的***高均价。除去下湄桥板块、北湖板块、骆仙板块之外,其它九大板块的成交均价都有着不同的上涨。其中骆仙板块受翠江锦苑的影响,成交均价下降幅度***大。 4、12月商业去化较11月有所下降。其中爱莲湖板块表现***为抢眼,成交套数和成交面积占到了12月总成交量的四成以上,随着城东区域的入住率不断提高,发展机遇和未来前景不断看好,爱莲湖板块和城东板块未来都将是更多人的投资首选,而随着实体经济的重新崛起,2018年郴州市商业地产将如何发展,敬请期待。 5、郴州经过近些年的大建设、大发展、大跨越,经济发展的基础得到了夯实,城乡面貌也发生了重大改变。无论是从城市发展的客观大环境,还是楼市发展层面,郴州早已具备为房企提供“大展拳脚”的条件。在前段时间,知名房企美的地产、奥园地产、恒大、碧桂园等纷纷进驻郴州,昭示出大郴州强劲的吸引力,2018年的郴州楼市将是大房产商所掌控的一年,随着大牌地产商的到来,梨树山、骆仙、城东板块必定成为许多购房者的首选。届时,无论是郴州楼市,还是全市经济发展,都值得我们期待。 即将重磅推出2017年郴州房地产市场年度报告,敬请期待! 百房市场数据研究院 2018年1月2日

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